十三年后，朝阳最横的那块地来了 观察

这些年在北京楼市里，如果说到核心区位加稀缺生态资源的结合，朝阳公园板块绝对算得上是天花板级别的存在。大家心里都清楚，朝阳公园周边上一个真正意义上的顶级大平层地标，还是当年的北京壹号院。虽然受限于市场周期，当年的二手房成交数据现在只能当作一个历史参考，但它在板块内创下的高光行情，至今仍是高端改善置业的风向标。

而从那之后，朝阳公园周边几乎可以说是“多年无新地供应”。正因如此，当沉寂多年的朝阳公园甜水园地块再次传出实质性进展时，整个市场和购房圈的目光瞬间就被吸引过去了。最近，甜水园地块的规划方案迎来了关键调整并正式完成报规。从这一轮前后报规图的对比来看，项目的核心指标发生了非常明显的改变，而这些改变对于未来打算入手的高端改善购房者而言，无疑释放了巨大的利好信号。

【资料图】

一、 报规调整核心变化：商业用地取消，容积率下调

对比最早流传的规划版本，这次甜水园地块的报规方案主要有两个重大的优化调整：商业规划取消，纯粹居住属性更强：最早的版本中，地块内带有一定的商业配套指标；但在最新的报规方案中，商业规划被整体取消。这意味着未来呈现的将是一个纯粹的低密住宅社区，没有了商业带来的车流、人流杂音以及外部干扰，居住的纯粹性、私密性和安全性得到了全方位的保障。

第二、容积率整体调低，居住舒适度跃升：最早东地块单独测算的容积率大约为2.2，而最新的报规方案将东西两块地进行了整体统筹，综合容积率直接降到了1.7。

在寸土寸金的朝阳核心区，容积率能压到1.7是一个相当奢侈的指标。容积率的降低，直接意味着社区密度的减小、楼间距的拉宽以及每栋楼采光和视野的质的飞跃。对于购房者来说，低密不仅意味着更舒适的居住体验，更代表着项目本身的稀缺属性呈几何级数上升。

二、 规划想象空间：东西两地块的“整体化”连通可能

除了指标本身的优化，如果未来东西两块地能够由同一家开发企业整体竞得，还将带来更大的想象空间。

在规划设计上，如果能够实现整体抬板设计，并且将板上的社区区域进行无缝联通，那么原本被道路分割的两块独立地块，就会在物理空间上融合成一个完整的大社区。这样一来，小区的核心绿化景观、社区内部的园林动线以及高端配套，都可以连成一片。

这种操作在实际落地中并非纸上谈兵，北京市场其实已经有非常成功的“前车之鉴”。比如同样完成报规的昌平东关项目——北京城建龙樾燕序，其南北地块就是通过整体抬升并连接起来，最终呈现出一个大尺度、一体化的统一社区。如果甜水园项目未来也能采用类似的规划手法，其整体的居住舒适度和社区气场，将会得到颠覆性的极大提升。[page]

三、 为什么说这是当下朝阳最好的地块？

放在整个朝阳区的发展脉络来看，甜水园地块的稀缺性是全方位的。

一方面，它是朝阳公园板块时隔十三年之后，才迎来的极其珍贵的一块新地。放眼整个北京东三环至四环的内城核心，像朝阳公园这样拥有成熟生态景观、繁华商业配套以及顶级圈层底蕴的板块，土地资源早已趋于零库存。甜水园地块的出现，几乎填补了板块内多年没有纯新高端住宅供应的空白。

另一方面，从板块内的标杆传承来看，当年北京壹号院树立了区域内高端住宅的产品信仰，而如今甜水园项目在容积率更低、规划更纯粹、居住密度更优的前提下登场，不仅完美接棒了板块的豪宅基因，更在产品形态上迎合了当下高净值人群对于“低密、静谧、大面宽”的改善居住需求。

总结

总的来说，朝阳公园甜水园地块通过这次报规调整，取消了商业、降低了容积率，让项目的纯粹度和居住舒适度站上了一个新的高度。配合未来可能实现的整体抬板与社区连通想象空间，这块地展现出了极高的含金量。

接下来，这块地什么时候入市、哪家开发商来拿地、最终落地的产品方案，都可以后台私信蹲一下。在朝阳核心宅地资源越来越稀缺的背景下，这宗紧邻朝阳公园的低密地块，会给朝阳主城改善市场带来一个全新的选择。